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物件情報に「利回り15%」と書いてあっても、その数字のまま家賃が残るわけではありません。表面利回りと実質利回りの計算を、同じ物件で順番にやり直します。私は物件の紹介メールが届くたびに、この計算をし直しています。

1. 表面利回りは、どう計算されているか

物件情報の利回りは、ほとんどが表面利回りです。

この式には、次のものが入っていません。

• 買うときの諸費用（仲介手数料・登記・不動産取得税など）
• 空室の期間
• 管理費・固定資産税・保険・修繕などの経費

つまり表面利回りは、ずっと満室で、経費が1円もかからない場合の数字です。

2. 同じ物件で、計算し直してみる

例として、次の物件で計算します。実在の物件ではなく、計算のためのモデルです。

ここに、次の仮定を足します。

順番に計算すると、こうなります。

表面の15.4%が、仮定を3つ置いただけで約10.4%になりました。5ポイント下がっています。

3. その家賃は、本当に取れる家賃か

もう一つ確かめることがあります。物件情報の家賃が、その地域で実際に取れる家賃かどうかです。

• 空室の物件は、家賃が「想定」です。まだ誰も払っていません
• 築年数の古い戸建ては、新しい物件や駅に近い物件の相場で比べると、高く見積もってしまいます。同じくらい古い戸建ての募集家賃で比べます

モデルの物件で、近くの古い戸建ての相場が月3.8万円だったとします。

家賃の見込みが月7,000円違うだけで、実質利回りはさらに1.6ポイント下がります。

4. 数字の外にあるもの

計算に入らないものもあります。物件情報の小さな字の欄に書かれていることが多いので、必ず読みます。

私は戸建てを現金で買い、手を入れられるところは自分で直しています。その分、修繕の経費は人より小さく見積もれます。自分で直せない人は、経費の割合を大きく置いて計算しましょう。

5. 自分で計算するときの手順

1. 物件情報の年間家賃 ÷ 価格 で、書かれた利回りが合っているか確かめる
2. 価格に諸費用を足して、実際に払うお金を出す
3. 空室と経費を引いて、手残りを出す
4. 手残り ÷ 実際に払うお金 で、実質利回りを出す
5. 同じくらい古い物件の相場家賃で、もう一度計算する
6. 低いほうの数字で、買うかどうかを考える

空室10%・経費20%・諸費用7%は、この記事で置いた仮定です。地域や物件で変わるので、自分の数字に置き換えて計算しましょう。