はじめに
投資と投機を分けて考える
投資を否定する話ではありません。私は株で得た資金のほとんどを、不動産とビジネスへ投下しました。現在は高配当株と金を積み立て、ビットコインも少し保有しています。ただ、増えるのは遅い。その遅さを飛ばそうとした瞬間に、投資は投機へ近づきます。
私の資産運用は、この循環です
まずビジネスや給与でお金を稼ぎます。そのお金を株や金などで積み立て、まとまったところで換金し、不動産へ投下します。不動産から入る家賃収入も積立へ戻し、次の不動産購入につなげます。
※FXは銀行預金ではなく、元本保証もありません。月利２％は実績や保証ではなく、現在検証している目標値です。検証で使えないと判断すれば、株と金の積立を続けます。
つまり、私にとって株や金、そして検証中のFXシステムトレードは、最終目的ではありません。事業で稼いだお金をできるだけ無駄なく積み上げ、まとまったら不動産へ替えるための途中の置き場です。これが私の資産運用のやり方です。
1. 不動産・株・金は、どう増えたか
同じ￥４００万円から始めても、増え方は同じではありません。株と金は価格が上下し、不動産は家賃を貯めて次の物件を買ったところで収入が一段増えます。そこで、指定した条件を2010年7月から2026年8月まで月ごとに計算しました。
￥４００万円から始めた比較用シミュレーション
※将来予測ではありません。株と金は実際の月末終値を使った過去の試算、不動産は指定条件を固定したシミュレーションです。
資産残高とは別に見る、累計キャッシュフロー
値上がり益と、実際に入ってくる現金は別です。不動産は家賃からローン返済を引いた額が毎月増え、株は分配金が支払われる7月だけ増えます。金は値上がりしても、売らない限りキャッシュフローは￥0です。
※税引前の累計です。不動産の毎月￥１０，０００の積立と、物件購入に使った￥４００万円はキャッシュフローへ含めません。株は6月末までに買った口数へ、その年の実際の分配金を掛けています。1321は7月8日、1306は7月10日が基準日のため、グラフではどちらも7月だけ増加します。分配金は再投資していません。
計算条件
- 共通：2010年7月に￥４００万円から開始し、2026年8月末まで計算。
- 不動産：最初は￥４００万円相当の1軒。翌月から毎月￥１０，０００を取得用資金へ積み立てる。家賃は1軒あたり月￥６５，０００。不動産を購入するたびにリフォームローンを組み、翌月から月￥４０，０００を60か月返済する。手元家賃と積立の合計が￥８００万円に達したら￥４００万円で次の1軒を購入し、翌月から家賃と返済を加える。
- 株：初期額を日経225系ETFとTOPIX系ETFへ￥２００万円ずつ。翌月から各ETFへ毎月￥１０，０００、合計月￥２０，０００を積み立てる。
- 金：円建て金価格の目安として純金上場信託（1540）を使用。初期額￥４００万円で、翌月から毎月￥１０，０００を積み立てる。
この比較で大切なのは、どれが絶対に優れているかではありません。株と金には価格変動があり、不動産には空室、修繕、税金と手間があります。増えた金額だけでなく、その途中で何が起こり得るかまで見る必要があります。
年ごとの試算結果を見る
| 時点 | 不動産 | 株 | 金 | 物件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2010年7月・開始 | ￥４，０００，０００ | ￥４，０００，０００ | ￥４，０００，０００ | 1軒 |
| 2010年末 | ￥４，２００，０００ | ￥４，３８７，９９０ | ￥４，５６８，１０３ | 1軒 |
| 2011年末 | ￥４，６２０，０００ | ￥３，８１７，２６９ | ￥４，８８０，７４２ | 1軒 |
| 2012年末 | ￥５，０４０，０００ | ￥４，８９８，３２６ | ￥５，８５７，９２５ | 1軒 |
| 2013年末 | ￥５，４６０，０００ | ￥７，８３０，３６０ | ￥５，３０７，６０９ | 1軒 |
| 2014年末 | ￥５，８８０，０００ | ￥８，７２１，７４９ | ￥６，０４６，４３０ | 1軒 |
| 2015年末 | ￥６，５４０，０００ | ￥９，８１１，６４１ | ￥５，５７３，８２５ | 1軒 |
| 2016年末 | ￥７，４４０，０００ | ￥９，９９７，６９２ | ￥５，９２６，０６０ | 1軒 |
| 2017年末 | ￥８，３４０，０００ | ￥１２，２５２，２０４ | ￥６，４９０，１０２ | 1軒 |
| 2018年末 | ￥９，２４０，０００ | ￥１０，６８１，５２６ | ￥６，３５４，７３５ | 1軒 |
| 2019年末 | ￥１０，１４０，０００ | ￥１２，７６４，１３９ | ￥７，４９３，４７７ | 1軒 |
| 2020年末 | ￥１１，０４０，０００ | ￥１４，４６７，７３１ | ￥９，１２６，１０４ | 1軒 |
| 2021年末 | ￥１１，９４０，０００ | ￥１５，７８６，１９９ | ￥９，６３４，０４６ | 1軒 |
| 2022年末 | ￥１３，１１５，０００ | ￥１４，８６９，４５０ | ￥１１，３４８，５３７ | 2軒 |
| 2023年末 | ￥１４，３１５，０００ | ￥１９，１４０，８５１ | ￥１３，８４０，４６８ | 2軒 |
| 2024年末 | ￥１５，５１５，０００ | ￥２３，００４，４６２ | ￥１９，４９５，２０２ | 2軒 |
| 2025年末 | ￥１６，８９０，０００ | ￥２８，９３８，９８２ | ￥３２，６２０，８７６ | 3軒 |
| 2026年8月末 | ￥１７，８９０，０００ | ￥３６，８４５，５６８ | ￥３３，３８１，０７４ | 3軒 |
このグラフに含めていないもの
不動産は物件の時価ではなく、取得額￥４００万円 × 物件数＋手元資金（家賃と積立の残り）です。空室、管理費、固定資産税、保険、修繕、購入諸費用、売却費用は入れていないため、実際より有利な数字です。各物件のリフォームローン残高を差し引いた純資産でもありません。
株と金は月末終値で端数まで買える前提です。売買手数料、税金、ETFの分配金は上の資産残高へ入れていません。分配金はキャッシュフローグラフだけに受取現金として計上しています。銘柄固有の結果であり、別のETFや現物金では結果が変わります。
2. 投資でお金が増える速さ
投資でお金が増える速さは、突き詰めると3つで決まります。
| 変数 | 動かそうとすると |
|---|---|
| 元手の大きさ | すぐには増やせない |
| 利回り | 上げるほどリスクも上がる |
| かける時間 | 短くすると複利が働く期間も減る |
元手が小さい人が短期間で生活を変えようとすれば、利回りを極端に上げるしかありません。レバレッジをかけるか、値動きの荒いものへ賭けることになります。当たれば大きく、外れれば退場します。
投資は「増やす」ことはできる。
けれど「早く増やす」ことはできない。
3. 「少額から」だけなら悪くない
少額で始めること自体は悪くありません。少額を長く積み立てる方法もあります。問題は、「少額から始めて、短期間で大きく増やす」と2つを同時に言うことです。
少ない元手と短い時間で大きな結果を求めれば、必要な利回りと損失の危険は一気に上がります。
少額の元手を短期間で大きく増やそうとするのは、投資ではなく投機です。
私の感覚では、ほとんどギャンブルです。
4. 投資を急がせない
この遅さは欠点ではありません。時間をかければ、事業の成長、配当、複利を待てます。しかし、投資だけで今すぐ生活を変えようとすると、待つ年数が足りません。
そこで私は、株で得た資金のほとんどを不動産とビジネスへ投下し、生活を動かす稼ぎの主軸も事業と不動産に置きました。金融資産は時間をかけて積み立てる側に置いています。自分が働けば結果が動く場所と、置いておけば時間が働く場所は、両方あっていいのです。
5. 現在持っているもの
アベノミクスが終わったあと、それまで保有していた株式はすべて現金化しました。現在は、高配当株と金を積み立てています。金の積立は、もう10年以上続けています。
そのほかに、ビットコインも少し保有しています。
過去に保有していた数十銘柄を、そのまま持ち続けているわけではありません。